Proprietários admitem que só os benefícios de um contrato de cinco anos poderão compensar porque pagam 23% de IRS em vez dos atuais 28% e porque esses contratos representam mais um ano de duração face ao que é obrigatório por lei

Os benefícios fiscais em sede de IRS consoante a duração dos contratos de arrendamento não convencem os proprietários. A garantia é dada ao i por António Frias Marques, presidente da Associação Nacional de Proprietários. Ainda assim, o responsável admite que só os contratos com duração de cinco anos poderão ser recebidos como “uma ajuda” para os senhorios.

Em causa está o diploma que altera o Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares, que foi publicado em Diário da República em meados de janeiro mas produz efeitos desde o início do ano. Esses benefícios aplicam–se tanto a novos contratos de arrendamento como às renovações.

O diploma prevê que, para um contrato superior a dois anos, a taxa a aplicar em sede de IRS seja reduzida 2%, para 26%. Já nos contratos de cinco anos, a redução prevista é de 5%, para 23%. E ainda há mais dois escalões de tributação: aos contratos entre dez e 20 anos será aplicada uma taxa de 14%, enquanto nos contratos superiores a 20 anos se aplica uma taxa de 10%.

“Nenhum proprietário vai fazer um contrato de arrendamento de dez ou 20 anos e se o governo pensa isso está completamente enganado”, diz Frias Marques. Para o dirigente, o contrato de cinco anos é que poderá fazer mais sentido, uma vez que, até aqui, os contratos já tinham obrigatoriamente de ter uma duração de quatro anos – um ano de contrato mais três de renovação – e estavam sujeitos a uma taxa de IRS mais elevada: 28%. “Por mais um ano, os senhorios podem beneficiar de um pagamento de 23%, o que poderá fazer alguma diferença no final do ano”, refere.

Quanto aos contratos vitalícios, o presidente da Associação Nacional de Proprietários considera que é uma “ideia irrealista” e “sem sentido”, uma vez que, no seu entender, “não existem em mais nenhum país do mundo”, diz ao i.
A medida foi aprovada, na semana passada, em conselho de ministros e pretende proporcionar às famílias uma solução habitacional estável, permitindo-lhes manter a sua residência permanente numa habitação por um período vitalício, mediante a entrega, ao proprietário, de uma caução e de uma prestação por cada mês de duração do contrato. Com esta medida, o titular do direito real de habitação duradoura (DRHD) passa a ter o direito de residir toda a vida numa habitação, podendo, contudo, renunciar ao contrato; diminui também a sua necessidade de endividamento face à opção de compra de habitação própria; confere-lhe o direito à devolução, total ou parcial, da caução por ele entregue, em função do tempo de permanência na habitação; permite-lhe hipotecar o DRHD, se precisar de crédito para financiar a caução”, explicou, na altura, o governo em comunicado.
Já o proprietário “passa a ter mais capital disponível, sem que isso implique vender o seu património”, ao mesmo tempo que “usufrui de uma rentabilidade estável” e de “uma redução de encargos com a gestão do seu património”. Ao mesmo tempo, “reduz-se o risco de incumprimento pelo morador por via da caução que este lhe entrega”, explica o executivo – para beneficiar desta medida, o inquilino terá de pagar uma caução que deverá representar “entre os 10% e os 20% do valor do imóvel”.

Esta situação, no entender do responsável, não faz sentido, e dá um exemplo: “Se o imóvel estiver avaliado em 100 mil euros, o inquilino terá de pagar 20 mil euros ao proprietário. Mas isso não vai acontecer porque ou não tem esse dinheiro para dar ou, se tiver, então prefere comprar uma casa.”
Problema cabe ao Estado Para Frias Marques, o problema da falta de casas no mercado de arrendamento tem de ser resolvido pelo Estado, e não pelos proprietários. E um desses problemas diz respeito à compra de imóveis por parte de cidadãos estrangeiros que “pagam o valor que é pedido sem pestanejar”. Este comportamento não pode ser seguido pelos portugueses que têm salários mais baixos. “Há poucas casas no mercado de arrendamento e as que existem são a preços altos, mas mesmo assim são arrendadas rapidamente a estrangeiros.”

Este cenário, segundo o presidente da Associação Nacional de Proprietários, está a causar sérios problemas em algumas cidades, com especial enfoque para Lisboa. “Há freguesias, como a Lapa, que são dominadas por moradores de nacionalidade francesa e inglesa, entre outras.”
A solução, de acordo com o responsável, passa por adotar medidas que são aplicadas noutros países que restringem a venda de casas a estrangeiros. E dá como exemplo a Nova Zelândia, que aprovou uma lei a proibir a venda de casas a estrangeiros com vista a tornar a habitação mais acessível para os residentes locais e aumentar a oferta imobiliária.

Também a Associação Lisbonense de Proprietários (ALP) tem acusado o governo de ser responsável pela crise da habitação. “Além de mostrar pouca abertura para discutir este tema com as associações do setor, foi o principal responsável pela crise da habitação.” E dá como exemplo a criação do adicional ao imposto municipal sobre imóveis (AIMI) e a manutenção do congelamento de rendas antigas.
Menezes Leitão tem falado na “flagrante injustiça” dos pacotes de incentivos fiscais que têm sido anunciados pelo executivo ao deixar de fora os proprietários que permanecem com rendas congeladas devido às alterações legislativas introduzidas em junho pelo governo. E mostra alguma apreensão em relação à forma como vão ser definidos os critérios de valor inferior ao mercado, “tendo em conta a imensa variação de zona para zona dentro de cada município ou as áreas e características de cada imóvel”.

António Frias Marques sugere ainda que o Estado e as autarquias coloquem os seus imóveis vazios para responder às necessidades do mercado. “Estes dois são os maiores proprietários do país. Então terão de ser eles a resolver o problema da franja de cerca de um milhão de portugueses, ou seja, 10% do mercado total, que prefere esta modalidade à compra.” De acordo com as contas do responsável, os outros 10% vivem em casas camarárias e os restantes 80% são proprietários de imóveis.
Esta ideia não é nova. Recentemente, o CEO da Square disse ao i que, além de ter um papel fundamental de regulador e equilibrador do mercado que não está a ser cumprido, o Estado deveria aproveitar o ciclo económico para racionalizar os seus imóveis e colocar no mercado os devolutos, como forma de estabilizar os preços. E a atuação não deveria ficar por aqui. Outra solução passaria por transferir serviços que estão em edifícios no centro da cidade para a periferia e colocar aqueles edifícios no mercado imobiliário. “As câmaras, bem como o Estado central, deveriam rentabilizar e racionalizar os seus serviços, como forma de, por um lado, serem mais eficientes e aumentarem as receitas e, por outro, ajudarem a regularizar o mercado através do aumento da oferta”, diz Pedro Coelho.
E dá um exemplo: os arquivos deveriam passar para armazéns nas periferias, onde o custo por metro quadrado é muito inferior, ou serem digitalizados, ou até mesmo destruídos os que não são necessários.

Para o responsável, os resultados desta aposta estariam à vista: “Este conjunto de medidas concretas do Estado, nas suas diversas expressões, implicaria o aumento da oferta, por forma a estabilizar os preços, o aumento da receita do Estado, que em parte poderia ser canalizada diretamente para diminuir a dívida pública, podendo a restante servir para a afirmação de uma visão solidária e para a desmaterialização dos arquivos. Com estes recursos, as autarquias locais poderiam apoiar os inquilinos idosos e desprotegidos que necessitassem de ajuda e a administração central aceleraria os processos de desmaterialização dos arquivos físicos do centro, libertando imóveis para as necessidades das comunidades.”